｜房地合一稅「舊制 vs 2.0」一次看懂
房子賣掉到底要繳多少稅？先搞懂你是哪一種制度
很多屋主準備出售房屋、土地時，第一個想到的是：
「我的房子賣掉，要繳多少房地合一稅？」
但其實第一個問題不是「繳多少」。
而是：
「我到底適用舊制，還是房地合一稅2.0？」
因為適用制度不同，課稅方式、申報時間、稅率及計算方式都可能不同。
而且現在已經是2026年，實務上最容易讓人混淆的「房地合一1.0」不需要再當成現行制度來比較。
目前屋主真正應該掌握的是：
舊制 vs 房地合一稅2.0
一、先給答案：判斷新制、舊制，第一關看「取得時間」
最簡單的判斷方式：
| 房地取得情況 | 原則適用制度 |
|---|---|
| 104年12月31日以前取得 | 舊制 |
| 105年1月1日以後取得 | 房地合一稅2.0適用範圍 |
| 105年後取得預售屋 | 符合規定者納入房地合一稅 |
| 某些符合條件的股權交易 | 視同房地交易課稅 |
財政部目前說明，房地合一稅2.0自110年7月1日起施行；個人及營利事業自110年7月1日起交易105年1月1日以後取得的房地，適用房地合一稅2.0。
但是要特別注意：
不能只看「房子幾年買的」。
如果是：
- 繼承
- 贈與
- 夫妻贈與
- 共有持分
- 都市更新
- 危老重建
- 自地自建
- 與建商合建
取得時間及持有期間可能有特殊規定。
所以特殊案件不能只用一句：
「105年前就是舊制，105年後就是2.0。」
直接判斷。
二、2026年最重要的「舊制 vs 2.0」比較表
| 比較項目 | 舊制 | 房地合一稅2.0 |
|---|---|---|
| 主要適用房地 | 104/12/31以前取得等非新制範圍 | 105/1/1以後取得房地等 |
| 課稅重點 | 主要課房屋交易所得 | 房屋＋土地交易所得 |
| 土地部分 | 土地交易所得原則不併入綜所稅 | 納入房地交易所得計算 |
| 土地增值稅 | 另行計算 | 仍然要繳，但土地漲價總數額涉及房地合一所得計算 |
| 稅率 | 併入綜合所得，依綜所稅級距課稅 | 依持有期間適用差別稅率 |
| 短期出售 | 與2.0不同 | 短期稅率較高 |
| 申報時間 | 原則次年5月綜合所得稅申報 | 原則交易後30日內申報 |
| 預售屋 | 依舊制時代規定 | 納入房地合一課稅範圍 |
| 自住優惠 | 舊制規定不同 | 符合條件可享400萬元免稅額 |
| 交易所得 | 房屋部分計算 | 房地整體計算 |
財政部目前仍明確說明，非屬房地合一新制範圍的房屋，適用舊制財產交易所得；105年1月1日以後取得的房地則屬房地合一課稅範圍。
三、什麼是「舊制」？
舊制最大的特色，可以用一句話記：
「房屋算所得，土地主要看土地增值稅。」
例如：
屋主在103年買了一間房地。
2026年出售。
如果這間房地屬於舊制範圍：
土地部分
主要涉及：
土地增值稅
房屋部分
則計算：
房屋交易所得
再將房屋交易所得併入當年度綜合所得申報。
財政部目前仍針對舊制房屋交易所得發布年度計算規定；舊制房屋原則上依實際交易資料核實計算，非屬新制範圍者，依所得稅法第14條第1項第7類併入綜合所得總額課稅。
四、舊制為什麼很多人會覺得「土地沒有再課一次所得稅」？
因為舊制時代：
土地交易所得不計入綜合所得稅。
土地增值的部分，主要透過：
土地增值稅
處理。
因此舊制常被簡化成：
房屋 → 財產交易所得稅
土地 → 土地增值稅
但是要注意：
「土地不課房屋交易所得稅」
不代表：
「土地完全不用繳稅」。
土地增值稅仍然可能產生。
五、什麼是房地合一稅2.0？
房地合一稅2.0的核心概念非常簡單：
房子＋土地的交易所得一起計算
基本計算方式可以先記成：
房地交易所得
＝
成交價額
－ 取得成本
－ 因取得、改良及移轉支付的必要費用
再依規定減除：
土地漲價總數額
計算課稅所得。
財政部目前的公式就是：
成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額＝課稅所得。
六、房地合一稅2.0目前稅率是多少？
這是屋主最需要知道的部分。
境內居住個人
| 持有期間 | 房地合一稅2.0 |
|---|---|
| 2年以內 | 45% |
| 超過2年～5年 | 35% |
| 超過5年～10年 | 20% |
| 超過10年 | 15% |
因此現在不要再用早期房地合一1.0的稅率表來判斷。
2026年實務上直接記：
2年 → 45%
5年 → 35%以下
10年 → 20%以下
超過10年 → 15%
財政部現行房地合一2.0制度就是將短期交易適用35%、45%高稅率的期間拉長。
七、為什麼「持有5年」非常重要？
這是屋主常常忽略的地方。
假設：
房地交易所得：
500萬元
先不考慮特殊優惠及其他因素。
持有2年內
500萬 × 45%
＝ 225萬元
持有3年
500萬 × 35%
＝ 175萬元
持有7年
500萬 × 20%
＝ 100萬元
持有11年
500萬 × 15%
＝ 75萬元
同樣都是500萬元的課稅所得，
因為持有期間不同：
稅負可能差非常多。
所以屋主出售前，不要只問：
「現在可以賣多少？」
還要問：
「現在賣，適用哪一個持有期間級距？」
八、但是45%、35%、20%、15%不是所有人都一樣
這點非常重要。
房地合一2.0並不是：
所有房子一律套45%、35%、20%、15%。
所得稅法針對一些特殊情況有不同稅率。
例如：
非自願因素出售
符合財政部公告的調職、非自願離職或其他非自願性因素，且持有期間在5年以下者：
20%
自有土地與建商合建
符合規定者：
20%
都市更新、危老重建等特定情況
也可能有特殊稅率。
因此：
看到房子持有3年，不代表一定就是35%。
還要確認交易性質。
九、最重要的「自住6年優惠」
這是一般屋主最應該知道的優惠。
如果符合：
- 個人或配偶、未成年子女設籍
- 持有並實際居住連續滿6年
- 交易前6年沒有出租
- 交易前6年沒有供營業或執行業務使用
- 過去6年沒有使用過這項自住房地優惠
符合規定者：
課稅所得400萬元以內免稅
超過400萬元：
超過部分按10%課稅
財政部2026年最新說明仍維持這項優惠。
十、舉一個自住6年的例子
假設：
房地交易所得：
600萬元
符合自住6年優惠。
先扣：
400萬元免稅額
剩下：
200萬元
再以10%計算：
200萬元 × 10%
＝ 20萬元
所以：
不是看到房地合一稅最高45%，就認為自住房一定要繳45%。
如果符合自住優惠，稅負可能差非常多。
十一、繼承的房子，要特別小心
這是實務上非常容易搞錯的地方。
例如：
父親在民國103年買房。
後來由兒子繼承。
兒子2026年出售。
不能只說：
「兒子是105年以後取得，所以一定2.0。」
繼承案件有特殊規定。
財政部說明，若被繼承人在104年12月31日以前已取得房地，繼承人之後出售時，可能仍適用舊制；但若被繼承人本身是105年1月1日以後取得，則可能進入新制。
所以：
繼承房不能只看繼承人拿到房子的日期。
一定要往前追：
「被繼承人當初什麼時候取得？」
十二、2026年又有一項重要更新：舊制繼承、受贈房屋的所得計算
這一點是2026年屋主特別值得注意的新資訊。
財政部在2026年7月發布新解釋：
如果是：
繼承或受贈取得的舊制房屋
之後出售時，可以依規定將繼承或受贈時的房屋評定現值，按消費者物價指數調整後，再作為計算房屋交易所得的減項。
目的就是降低長期物價上漲造成的名目所得增加。
這對：
長輩留下來的老房子
繼承房產
特別值得注意。
十三、共有持分出售，甚至可能「同一間房、兩種稅制」
這是非常重要的實務案例。
例如：
甲在103年取得：
1/2持分
乙在111年取得：
1/2持分
2026年兩人一起出售。
雖然：
是同一間房子
但是：
甲的1/2
可能屬於：
舊制
乙的1/2
可能屬於：
房地合一2.0
也就是：
同一間房子，不同所有權人的持分，可能適用不同稅制。
財政部2026年也特別提醒，共有房地出售時，如果各所有權人取得時間不同，交易所得可能分別適用舊制財產交易所得或房地合一稅。
十四、預售屋現在也不能用「一般房屋」的想法判斷
房地合一2.0擴大課稅範圍。
105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地
符合規定者：
納入房地合一課稅範圍。
所以現在買預售屋後轉售：
不能再用以前「只是轉讓權利」的舊觀念來理解。
房地合一2.0就是為了防止利用預售屋交易規避房地交易所得稅而擴大課稅範圍。
十五、農地也不能一概而論
這是土地屋主非常容易誤會的地方。
看到：
農地
不代表：
一定不用房地合一稅。
但所得稅法第4條之5確實列有特定農業用地，如果符合農業發展條例相關規定、得申請不課徵土地增值稅者，可適用房地合一所得稅免稅規定。
所以農地出售要看：
- 土地使用分區
- 使用地編定
- 是否符合農業發展條例
- 是否符合農地農用
- 是否符合相關免稅條件
- 土地增值稅是否符合不課徵條件
不能只看到「農地」兩個字就直接說：
「不用房地合一稅。」
十六、房地合一2.0最容易被忽略的申報期限
這一點跟舊制差很多。
舊制
房屋交易所得原則上：
併入次年度綜合所得稅申報。
也就是一般所說的：
「隔年5月申報。」
財政部對舊制房屋交易所得的說明即採此方式。
房地合一2.0
不是等明年5月。
而是：
原則上交易後30日內申報。
房屋、土地完成所有權移轉登記日的：
次日起30日內
向國稅局申報。
預售屋等特定交易，也有相應的30日申報規定。
十七、房地合一稅到底怎麼算？
可以用這個簡單公式理解：
第一步：算交易所得
成交價
－ 取得成本
－ 必要費用
＝交易所得
第二步：
再依規定減除：
土地漲價總數額
第三步：
得到：
課稅所得
第四步：
課稅所得 × 適用稅率
＝
應納房地合一所得稅
財政部現行計算說明即採「成交價額－取得成本－相關費用－土地漲價總數額」計算課稅所得。
十八、哪些成本、費用可能影響房地合一稅？
屋主出售房屋時，千萬不要把所有資料都丟掉。
常見需要注意的包括：
取得成本
- 原始買價
- 契稅
- 印花稅
- 代書費
- 規費
- 公證費
- 仲介費
- 其他符合規定的取得成本
改良、修繕
符合規定的：
- 增建
- 改良
- 修繕
- 提升房屋價值或效能的支出
都可能涉及成本認列。
財政部目前也明列取得、改良、移轉相關必要費用及符合條件的增置、改良、修繕費等成本規定。
所以：
發票、收據、契約、付款證明，能留就留。
十九、最容易犯的5個錯誤
❌ 錯誤1：以為現在還有「1.0或2.0可以選」
不是。
2026年實務判斷應該先確認：
屬舊制，還是房地合一2.0。
❌ 錯誤2：以為105年前買的房子一定永遠舊制
一般判斷是如此，但：
繼承、贈與、共有持分等特殊案件不能直接套用。
❌ 錯誤3：以為房地合一稅就是「賣價－買價×稅率」
不完整。
還要考慮：
成本＋必要費用＋土地漲價總數額＋適用優惠。
❌ 錯誤4：以為自住房出售一定45%
錯。
符合自住6年優惠：
400萬元以下免稅
超過部分：
10%
❌ 錯誤5：以為房地合一稅明年5月再報就可以
這是非常危險的。
房地合一2.0：
原則上交易後30日內申報。
不要跟一般綜合所得稅的5月申報混在一起。
二十、屋主出售前，建議先做「8項檢查」
出售前先把這8件事確認清楚：
① 取得日期
到底是哪一天取得？
② 取得方式
買賣？
繼承？
贈與？
共有？
③ 適用制度
舊制？
房地合一2.0？
④ 持有期間
是否已經跨過：
2年、5年、10年？
⑤ 是否符合自住6年優惠
有沒有：
設籍＋實際居住＋6年？
⑥ 成本證明
原始買價及相關費用是否留存？
⑦ 改良修繕費
有沒有合法憑證？
⑧ 最後淨得款
不是只算：
「房子可以賣多少？」
而是要算：
「扣掉稅與交易成本後，我最後真正拿多少？」
二十一、實際案例：同樣賣1,500萬元，稅制可能完全不同
假設兩位屋主：
A屋主
2010年取得。
2026年出售：
1,500萬元
屬於舊制範圍。
主要計算：
房屋交易所得
再併入綜合所得申報。
B屋主
2018年取得。
2026年出售：
1,500萬元
屬房地合一2.0範圍。
需要計算：
房地交易所得
並依持有期間適用2.0稅率。
C屋主
2018年取得。
2026年出售。
而且符合：
自住6年優惠
如果課稅所得600萬元：
400萬元免稅，
剩下200萬元：
200萬元 × 10%＝20萬元
所以三個人：
都是賣1,500萬元
最後實際繳的稅：
可能完全不同。
這就是為什麼：
不能只看房屋售價判斷稅負。
二十二、我的市場觀察：屋主真正應該算的是「淨到手」
很多屋主談房屋出售時只問：
「現在市場可以賣多少？」
但專業的出售規劃應該多問一步：
售價
↓
減取得成本
↓
減合法必要費用
↓
計算房地交易所得
↓
判斷房地合一稅
↓
土地增值稅
↓
其他交易成本
↓
最後真正拿到多少？
例如：
房子多賣100萬元，
不代表：
口袋真的多100萬元。
因為還要考慮：
房地合一稅、土地增值稅、仲介費、代書費及其他交易成本。
所以我認為：
真正專業的房屋出售評估，不只是幫屋主估「市場價格」，而是要讓屋主知道「出售後真正能留下多少」。
二十三、2026年房地合一稅最簡單記法
如果是一般屋主，可以先記住這張表：
| 先看什麼？ | 記住這個 |
|---|---|
| 第一關 | 取得日期 |
| 第二關 | 舊制 or 房地合一2.0 |
| 第三關 | 持有幾年 |
| 第四關 | 是否有特殊交易情況 |
| 第五關 | 是否符合自住6年 |
| 第六關 | 成本及費用證明 |
| 第七關 | 土地漲價總數額 |
| 第八關 | 最後淨到手金額 |
二十四、一句話搞懂「舊制 vs 房地合一2.0」
舊制
主要是「房屋交易所得」併入綜合所得課稅，土地部分主要涉及土地增值稅。
房地合一2.0
房屋＋土地交易所得合併計算，依持有期間適用差別稅率，原則上交易後30日內申報。
自住6年
符合條件，課稅所得400萬元以內免稅，超過部分10%。
二十五、最後提醒屋主
房地合一稅真正困難的地方，不是背稅率。
而是：
「先判斷你是哪一種案件。」
尤其遇到：
- 老屋
- 繼承房
- 贈與房
- 夫妻贈與
- 共有持分
- 農地
- 預售屋
- 都市更新
- 危老重建
- 自地自建
- 與建商合建
都不要直接套一般公式。
正確順序應該是：
先確認取得方式
↓
確認取得日期
↓
判斷舊制／房地合一2.0
↓
確認持有期間
↓
確認是否有優惠或特殊稅率
↓
計算課稅所得
↓
最後才算稅額
結語
房子賣得高，不一定就是賺得多。
真正重要的是：
「賣掉以後，最後真正留下多少？」
因此，準備出售房屋、土地之前，建議不要只問：
「現在行情多少？」
也要問：
「我的稅制是哪一種？」
「房地合一稅怎麼算？」
「有沒有自住優惠？」
「繼承、贈與會不會影響？」
「扣掉所有稅費後，我真正能拿多少？」
把這些問題先搞清楚，再決定出售價格與出售時間，才是真正完整的售屋規劃。
官方資料／法規
財政部｜房地合一稅2.0個人稅制設計
財政部目前公布的現行制度，包括課稅範圍、稅率、計算方式及30日申報規定。
財政部｜房地合一稅2.0改革重點
說明房地合一2.0自110年7月1日起施行，以及105年1月1日以後取得房地的適用規定。
財政部｜所得稅法
房地合一稅課稅範圍、自住優惠及特殊稅率均以現行所得稅法為準。
財政部｜舊制房屋交易所得
非屬房地合一新制範圍者，適用舊制房屋交易所得規定。
財政部｜2026年繼承、受贈舊制房屋新規定
2026年7月發布舊制繼承、受贈房屋交易所得按物價指數調整的最新規定。
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