農舍怎麼蓋才合法？非都市土地興建自用農舍法規重點整理

在青埔高鐵特區與桃園航空城地區，會經常遇到客戶詢問非都市土地上的農地、農舍如何合法興建與使用。農舍的興建園區開發簡單，實際上牽涉到「土地所在區域適用哪一塊」「起造人身分」「建遮擋率與樓地板面積上限引用」等好幾層規定，稍有不慎就可能誤觸法規。這篇文章把兩部分最常被、也最容易搞混的法規整理清楚，提供給納稅興建或購買農舍的地主參考。

為什麼會有兩種不同的方法？

非都市土地依適用範圍不同，主要非正式「都市實施計畫畫以外地區」與「實施區域計畫畫地區」兩種，分別對應不同的建築管理辦法，農舍上限也不一樣，這是最容易混搞、也最需要事先確認清楚的地方。

一、實施都市計畫區以外地區建築物管理辦法

本辦法適用於尚未實施區域計畫、亦非都市計畫範圍內的地區。

第 3 條｜土地可以蓋農捨 一至八等則田地目土地，除土地徵用人興建自用農舍外，一律不准建築；九至二十六等則田地目土地，以及依土地法編為農業使用之土地，除興建自用農舍、發展、設立學校、工廠建築及建築等公共設施之外興，一律不準建築。除了少數公共用途外，這些土地能興建的私人建築幾乎只有「哪些自用農舍」這項。

第4條｜農舍面積與起居人資格

• 起造人必須具有自耕農身分。
• 建築總樓地板面積不得超過495平方公尺。
• 建築面積不得超過耕地面積的5%。
• 建築物高度不得超過3層樓，且不得超過10.5公尺。
• 最大底層建築面積不得超過330平方公尺。
• 申請建照時應檢附土地登記總簿謄本、地籍圖耆本、土地權利論證文件、建築物平面略圖、立面略圖、配置圖及位置圖，可免由建築師設計、監造或營造業承造；除農舍寬度、改建或增建面積

第6條｜農舍以外的建築物 在第3條規定範圍的土地上，要興建農舍以外的建築物面積（如工廠，須先取得工業用地證明書），原則上須委託開業建築師設計，並依建築法規定面積申請建照；但建築物以外45平方公尺以下、高度3.5公尺以下者，可免建築師設計徑行申請。若建築物高層、改建或增建45平方公尺以下之平房，也可免申請建照。

二、實施區域規劃地區建築管理辦法

此辦法適用於已實施區域規劃的地區，農舍面積上限與前一套辦法不同，是實務上最容易誤用的地方。

第5條｜農舍面積上 限於各種用地內申請建造自用農捨者：

• 總建築地板面積同樣不得超過495平方公尺。
• 面積建築不得超過耕地面積的10%（註：這裡是10%，與前一塊辦法的5%不同）。
• 建築物高度同樣不得超過3層樓、不得超過10.5公尺。
• 最大底層建築面積同樣不得超過330平方公尺。
• 自用農舍同樣可免由建築師設計、監造或營造業承造。

第6條｜申請文件 申請興建農舍應檢附：現耕農身分證明、無自用農舍證明、地籍圖謄本、土地權利證明文件、基地位置圖、農舍配置圖（比例尺不得小於千分點二）、農舍平面 / 立面 /若為原有農舍調配、增建，改建，可附附贈圖的標準附圖

第7條｜小面積瀑布免責 原有農舍之瀑布、改建或增建面積在45平方公尺以下建之平房，免申請照，但建遮擋率及總樓地板面積仍不得超過本規定。

第10條｜農舍以外建築物 農舍以外之建築物，建築面積45平方公尺以下、高度3.5公尺以下者，可免由建築師設計、監造或營造業承造，主管建築機關申請建照。

實務上該注意什麼？

1. 先確認土地屬於哪一個區域：同樣是「自用農舍」，適用實施城鎮計畫畫以外地區的辦法是5%建遮擋率，適用實施區域計畫畫地區辦法是10%，兩者相互一倍，直接影響可興建的建築面積。
2. 起居人資格是關鍵前提：無論哪一項，都要求起居人具有自耕農／現耕農身分，並檢附相關身分證明文件，身分不符將無法申請。
3. 495平方公尺、330平方公尺、10.5公尺是共同天花板：不一定適用哪一種辦法，總樓層面積、最大基層建築面積與建築高度上限是一致的，差異主要在建造遮蔽率百分比。
4. 小規模瀑布可注意免責條款：45平方公尺以下的瀑布、改建或增建，兩部辦法均劃定免申請建照的空間，但仍須注意建遮擋率與總樓地板面積不得超標。

農地與農舍的相關規定牽涉土地使用分區、地目、起建人資格等事實，實際上可能暗示在購地或興建前，先向土地所在地縣（市）主管建築機關確認土地屬性與適用，避免規劃與法規落差造成後續爭議。

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