桃園航空城市府二期預定區內，部分農地仍存在「耕地三七五租約」。這類土地並非不能交易，但買方不能只看每坪買價低不低，更要確認：未來區段徵收時，誰負擔佃農補償？能否順利申領抵價地？以及賣方所說的「375 已處理」是否有書面證明。

一、先說結論：可以買，但價格必須反映風險與成本

三七五租約不是一般短期租賃。土地出售後，買方原則上承受出租人的地位；在租約依法終止、註銷或於區段徵收程序完成清理前，不能自行要求佃農離開，也不能只憑口頭承諾認定租約已不存在。

因此，這類土地的合理買價，應同時扣除：

1. 未來應給付佃農的補償成本。
2. 處理協議、提存、調解或訴訟所需時間與費用。
3. 若未完成租約清理，可能無法申請抵價地的風險。
4. 持分、地形、位置、配地規則及權利價值差異。

換句話說，買的是「有條件的未來權利」，不是單純用市府二期完整、無租約土地的行情直接打折即可。

二、區段徵收時，375 租約怎麼處理？

航空城市府二期未來若進入正式區段徵收公告，原土地所有權人若要申請抵價地，土地上有耕地三七五租約者，必須提出已補償承租人的證明文件。

實務上，地主可與佃農協議補償並取得收據、和解書或租約終止相關文件；若佃農拒絕受領、無法受領或下落不明，則可依法辦理提存，以提存書作為補償證明。

若未在主管機關規定期限內完成租約清理，最重要的風險是：該筆土地可能無法核定發給抵價地，而改以現金補償。對於希望保留航空城未來建地的買方，這是不能忽略的核心風險。

三、佃農補償怎麼算？不是以市場成交價計算

在區段徵收情形，土地所有權人申請抵價地時，原則上應以「徵收補償地價的三分之一」補償耕地承租人。

例如，假設未來核定的徵收補償地價為每平方公尺 13,650 元：

• 每坪約為 45,124 元。
• 三分之一約為每坪 15,041 元。
• 若持有 600 坪土地，單就三七五租約地價補償估算，約為 902 萬元。

上述僅為概念試算。實際仍須以正式徵收公告的補償地價、土地面積、租約範圍、承租人身分及是否另有農作改良物、未收穫作物或土地改良費用為準。

特別提醒：佃農補償的法定計算基礎是徵收補償地價，不是土地買賣市價，也不是未來配回抵價地的市值。

四、買方最容易忽略的五項風險

1. 賣方口頭說「租約已沒效」

三七五租約是否有效，應向土地所在地區公所或主管機關查詢租約登記資料，不可只看地主說法。

2. 補償責任沒有寫進買賣契約

如果契約只寫「375 租約由買方自行處理」，但沒有明定價金折讓、補償上限及責任分配，未來成本可能遠高於預期。

3. 只算佃農補償，沒有保留處理時間

佃農、繼承人或實際耕作者身分若有爭議，可能要協議、調解甚至訴訟。買方需評估時間成本，不宜以短期可配地、可轉售為前提。

4. 誤以為租約必然不影響配地

申請抵價地前，租約清理是重要門檻。未提出補償證明，可能影響抵價地資格。

5. 未確認實際租約範圍

有些租約未必涵蓋整筆土地，或存在部分出租、分管、持分與現況耕作不一致問題；必須逐筆核對地號、面積及承租人資料。

五、買方簽約前，至少要查的七份資料

1. 土地登記謄本、地籍圖及完整持分資料。
2. 耕地三七五租約書、租約登記資料及最新續訂狀態。
3. 承租人、繼承人及實際耕作者資料。
4. 租約涵蓋的地號與面積是否完整一致。
5. 歷年租金繳納、催繳、放棄耕作或爭議紀錄。
6. 航空城市府二期都市計畫、區段徵收及未來配地規則。
7. 賣方與買方對補償、提存、律師費及未取得抵價地風險的書面約定。

六、契約應寫清楚的三個關鍵

第一，補償責任由誰負擔。
可約定由賣方在過戶前完成清理；也可約定由買方承接，但必須將折讓金額、補償計算方式與上限寫清楚。

第二，價金如何保留。
建議保留部分尾款，待取得佃農受領證明、提存書或主管機關所需文件後再支付，避免買方過戶後才發現成本失控。

第三，若無法申領抵價地如何處理。
應明定若因租約未清理、資料不實或其他可歸責於賣方的原因，致無法申領抵價地時，買方的解約、減價或損害賠償權利。

七、適合買進的情況

有三七五租約的航空城市府二期土地，若符合下列條件，仍可能具備評估價值：

• 價格已充分反映佃農補償與處理風險。
• 租約範圍、承租人及繼承關係清楚。
• 賣方願意提供完整資料，並在契約中承擔應有責任。
• 買方資金足夠、願意以中長期持有為前提。
• 已將未來徵收補償、配地比例、持分與可能配回位置一併試算。

反之，若資料不完整、承租人身分不明、賣方拒絕在契約中載明責任，或買方只因「價格便宜」而購買，風險就可能大於折價利益。

結語

航空城市府二期土地的價值，來自未來區段徵收、產業發展與都市建設的長期機會；但有三七五租約的土地，必須先把法律關係與補償成本算進去。

可以買，但要「折價買、資料查、責任寫、資金留」。真正專業的交易，不是承諾未來一定賺多少，而是在簽約前，把最壞情況也先算清楚。

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店長 張清蓬
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文中補償與抵價地重點，依桃園市地政局對三七五租約徵收補償的說明，以及《土地徵收條例》第 41 條相關規定整理；正式金額仍應以日後徵收公告及主管機關核定為準。桃園市地政局 臺北市地政局區段徵收說明

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