航空城配地前可以先賣嗎？交易方式與風險

桃園航空城即將進入大配地作業，很多地主與買方都在問：抵價地還沒選到、權狀還沒下來，現在能不能先交易？

答案是：可以談、可以簽契約，但不能把它當成一般土地過戶。

航空城區段徵收公告後，原被徵收土地依法不得再辦理分割、合併、移轉或設定負擔。因此，配地前市場上交易的不是原土地所有權，而是原地主日後取得抵價地後，再依契約移轉給買方的「履約請求權」。

一、配地前到底賣的是什麼？

不是「現在某一筆確定地號」，而是原地主依其權利價值，未來可參與選配抵價地的權益。

未來實際能配到哪一個街廓、多少面積、何種使用分區，仍會受到權利價值、最小分配面積、抽籤順序、選地結果及是否須補差額地價等因素影響。因此，買方不能把配地前交易誤解成「先買某一塊建地」。

二、三種常見交易方式

1. 未來抵價地買賣契約

買賣雙方先約定：原地主授權買方完成選配、抵價地登記後，應將約定的土地或相當權利價值移轉給買方。

這是最常見的做法，但政府通知、抽籤、選配與登記，現階段仍以原地主名義進行；買方並不會直接登記為抵價地權利人。

2. 權利價值計價的預約買賣

雙方以「原土地對應的權利價值」或約定單價作為計價基礎，而不是先指定不存在的未來地號。契約應預先規定：若配得面積、分區、位置或差額地價與預期不同，價金要如何調整，或雙方是否可以解除。

3. 配地後、登記前的附條件契約

選配結果公布後，標的會變得較明確。可先簽附條件買賣契約，待地主取得抵價地權狀、塗銷限制與債權後，再辦正式過戶。這比尚未選地時安全，但仍應保留登記、債權清償及可移轉作為交割條件。

三、還要注意什麼？

買方仍要把重點放在原地主的銀行貸款與私人債權。

銀行債權

先確認原土地或相關補償、未來抵價地是否涉及抵押、查封或銀行清償需求。配地前通常尚無新抵價地可直接設定抵押，但原地主的債務、執行程序或金融機構權利，仍可能影響其日後完成登記與履約的能力。

私人債權

私人借款可能沒有登記在謄本上，卻可能在配地或登記完成後被債權人聲請查封。買方應要求賣方揭露債務、訴訟、強制執行與其他出售承諾；若已有債權人主張，不能只憑口頭保證。

四、買方最需要防範的五個風險

1. 不能立刻過戶：原土地已不能直接移轉；買方取得的是私約上的履約請求權。

2. 配地結果有不確定性：面積、位置、使用分區、選地順序及差額地價，都可能影響最終價值。

3. 賣方履約風險：賣方若死亡、失聯、離婚、繼承人不同意或另售他人，處理成本會大幅增加。

4. 債權與查封風險：銀行與私人債權可能在日後抵價地登記後浮現，甚至妨礙過戶。

5. 全額先付款風險：尚無權狀、無法立即登記保障時，不宜將大筆款項直接交給賣方。

五、契約至少要寫清楚的八件事

1. 交易標的是全部或部分「權利價值」，以及約定的計價方式。

2. 原地主應配合辦理抽籤、選配、補正、登記及日後移轉。

3. 配地面積、使用分區、街廓條件與差額地價的價金調整方式。

4. 無法配得約定條件、改領現金或無法登記時的解除條款。

5. 銀行貸款、私人債務、抵押、查封與訴訟的完整揭露。

6. 債權清償、抵押塗銷及所有權移轉必須同步交割。

7. 價金採履約保證或由專業地政士控管，避免全額直接交付。

8. 賣方違約、另售、遭查封或無法履約時的返還、違約金與損害賠償。

六、最安全的交易觀念

配地前交易可以提早布局，也可能反映等待時間與不確定性的折價；但價格再吸引人，都應先確認賣方的權利價值、債權狀況與履約能力。

買方買的不是一張未來藍圖，而是一份能否確實完成配地、清償債權、取得權狀並安全過戶的契約。

本文為一般交易風險整理。個案涉及區段徵收、銀行清償、私人債務或查封時，簽約前應由地政士、銀行及律師依實際文件確認。
賣方是否提供相對應價金，擔保品及公正契約之必要。

重點:買方付部分價金後，保障不是靠「授權書」本身，而是靠價金不先放給賣方＋賣方違約時能快速拿回錢。

配地前原土地不能辦過戶或設定負擔，買方暫時無法取得抵押權、所有權或預告登記等土地保障；因此買方拿到的是契約請求權，不是土地權利。 桃園市地政局說明

建議採兩階段保障：

階段	買方應取得的保障
付部分價金時	價金進履約保證專戶，未達約定條件不得撥給賣方；賣方簽選配授權、配合簽章承諾、債權揭露與高額違約金條款。
配地登記後	先查新權狀、清償銀行與私人債權；可辦預告登記後再付尾款，或直接辦塗銷抵押＋所有權移轉同步交割。

最實際的契約條件應寫成：

買方支付的第一期價金，由履約保證專戶保管；賣方完成買方指定條件的選配授權、配合辦理選配，且日後抵價地完成登記、無查封及債權妨礙、可安全移轉時，才依約撥款。若賣方不配合選配、另售、遭查封或無法移轉，買方可解除契約並取回全部保管價金，賣方另負違約金。

其中「賣方授權買方選配土地」要寫得很細：

• 買方可選配的分區、街廓、面積範圍。
• 差額地價最高可接受多少。
• 賣方必須提供的委託書、印鑑證明及簽章配合。
• 賣方不得自行選配或撤回授權；違反即構成違約。

但要提醒：授權書不能完全取代地主。配地程序原則上仍是原土地所有權人參與，買方應持有正式委託文件並要求賣方全程配合。其他區段徵收的政府作業亦明確容許委託代理人參與抽籤、選配，但須帶委託書及身分、印鑑文件。 委託代理選配的官方作業示例

若賣方真的需要先拿到部分款項，買方至少應再加一層：

• 契約辦理公證，並就「返還已收價金、違約金」載明得逕受強制執行。這能加快買方追討金錢，但不能讓買方直接取得尚未登記的土地。 公證法第 13 條

等抵價地登記完成後，再補辦預告登記，是買方最有力的下一道保障；賣方日後若再賣給別人或另作處分而妨礙買方請求，原則上對買方請求權無效。但它仍不能排除徵收、法院判決或強制執行。 土地法第 79 條之 1

一句話：配地前可以先付訂，但不要把價金直接交給賣方；要先留在履保專戶，等「依買方指示選配＋完成登記＋債權清理＋能安全過戶」後再撥付。

參考資料

• 桃園市政府地政局：航空城區段徵收範圍禁止土地移轉說明

• 土地徵收條例第 44 條：抵價地發交及權利價值計算

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