【農地變建地】航空城區段徵收領回抵價地，未來出售如何課徵房地合一稅？
許多參與桃園航空城區段徵收的地主最常問：「原本是農地，區段徵收後選配領回可建築土地，日後出售會被課很重的房地合一稅嗎？原本的農地免稅還能用嗎？」
答案的關鍵，不在抵價地何時登記，而在於原被徵收農地的取得日期、原始成本，以及是否曾領取現金補償。
一、區段徵收及領回抵價地當下，原則不課房地合一稅
土地參加區段徵收時，依法以抵價地補償的部分，不是一般買賣交易。被徵收土地的地價補償依法有免稅規定；領回抵價地當下，也不會因為農地變成建築用地而立即產生房地合一稅。
真正需要計算稅負的時點，是日後把抵價地出售、移轉給第三人時。
二、適用新制或舊制，關鍵在原農地取得日
抵價地的取得日，稅法明定回溯認定為原被徵收土地的取得日，不是抵價地登記日。
| 原被徵收農地取得時間 | 日後出售抵價地的所得稅處理 |
|---|---|
| 2015 年 12 月 31 日以前取得 | 原則適用舊制；個人出售土地通常不課房地合一稅，但仍須計算土地增值稅。 |
| 2016 年 1 月 1 日以後取得 | 適用房地合一稅 2.0。 |
因此，許多在航空城計畫前就長期持有農地的在地地主，日後即使領回的是建地，通常仍依原農地取得日判斷適用舊制，不會因領回抵價地重新起算。
三、四大稅務核心規則
1. 持有期間可回溯併計
若原農地是在 2016 年後取得，日後出售抵價地適用房地合一稅 2.0；但持有期間仍可回溯併計原農地的時間。境內居住者持有超過 10 年，稅率為 15%。
| 持有期間 | 房地合一稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年、未逾 5 年 | 35% |
| 超過 5 年、未逾 10 年 | 20% |
| 超過 10 年 | 15% |
2. 成本以原農地的實際取得成本為準
房地合一稅不是以領回建地的市價、公告現值或選配價格當作成本。原則上，應以原農地的實際取得成本為準；如徵收時另領取現金補償，該補償所對應的成本須自未來抵價地可認列成本中扣除。
3. 農地農用優惠，不會隨建地身分延續
抵價地若已屬建築用地或其他非農業使用分區，未來出售時通常不符合「作農業使用農業用地」不課徵土地增值稅的條件。也就是說，農地農用的優惠，不會因為原土地曾是農地而自動延續到建地。
4. 第一次出售抵價地，土增稅仍有優惠
抵價地第一次移轉時，土地增值稅以地主實際領回抵價地時的地價為原地價計算，並減徵 40%，即實際繳納 60%。
這是土地增值稅優惠，不等於房地合一稅也減徵 40%。兩種稅應分開試算。
四、房地合一稅如何概念試算？
若屬房地合一稅適用範圍，概念公式如下：
課稅所得＝出售成交價－原農地可認列成本－取得、改良及出售費用－本次土地漲價總數額
應納稅額＝課稅所得 × 適用持有期間稅率
土地增值稅的處理則依規定扣除土地漲價總數額；並非所有已繳土增稅，都能直接全額列入房地合一成本或費用。
五、出售前務必整理的文件
原農地買賣私契、公契與付款證明
繼承、贈與或分割取得的相關文件
區段徵收補償清冊與領取資料
抵價地分配、選配與所有權登記文件
改良、整地、出售仲介與其他可認列費用憑證
這些資料會直接影響未來出售時的成本認定與稅負。出售前宜由地政士、會計師或稅務機關依個案文件確認，避免因成本憑證不足而被核定較高所得。
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張清蓬 店長
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本文為一般稅務資訊整理，實際課稅仍應以個案取得原因、取得日期、補償內容及稅捐機關核定為準。
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