航空城二期與綠線農地的流通性比較？以**流通性（成交速度、買方接受度、銀行貸款意願、價格透明度）**來看，我會這樣排序：

比較項目	航空城市府二期(G15)	捷運綠線G12～G14
投資客接受度	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
自用買方	⭐⭐	⭐⭐⭐⭐
法人、建商	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐⭐
成交速度	⭐⭐⭐⭐⭐	⭐⭐⭐
價格透明度	⭐⭐⭐⭐	⭐⭐
流通性	★★★★★	★★★☆☆

為什麼市府二期流通性比較高？

依你一直研究航空城的經驗，其實原因很明顯。

① 開發時程較明確

市府二期最大的優勢不是配地比例，而是市場知道它一定會走到區段徵收。

目前都市計畫已完成重要程序，後續主要等待航空城相關開發條件成熟後推動，因此買方比較敢進場。

市場最怕的是：

不知道什麼時候開始。

而市府二期的不確定性，相對比綠線小很多。

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G12～G14最大的問題

很多人看到：

「捷運站旁」

就覺得一定漲。

但是投資市場看的不是捷運，而是：

到底什麼時候開始區段徵收？

目前G12～G13a仍持續配合都市計畫及土地開發程序推進，採TOD（大眾運輸導向）概念規劃，但整體開發仍需完成相關行政程序。

所以市場會出現：

• 等看看
• 再等等
• 明年再說

因此成交速度自然慢。

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市府二期買方很多是什麼人？

通常包括：

• 建商
• 長線地主
• 法人
• 高資產客戶
• 節稅型買方
• 傳承型買方

這些人比較不在意短期波動。

他們在意的是：

配地後價值。

因此成交量通常比較穩。

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G12～G14買方比較像？

反而比較多：

• 一般投資客
• 等捷運題材的人
• 想買便宜農地的人
• 在地地主

但是：真正的大型法人通常會等都市計畫更成熟。

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銀行角度

銀行也會看：

這塊土地未來是否明確。

如果未來方向越清楚：

銀行估價通常越容易。

因此：市府二期貸款接受度通常也較高。

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未來5年流通性預估

如果沒有重大政策改變，我會預估：

年份	市府二期	G12~G14
2026	★★★★★	★★★
2027	★★★★★	★★★
2028	★★★★★	★★★☆
2029	★★★★★	★★★★
2030	★★★★★	★★★★☆

等到G12～G14真正進入區段徵收階段後，流通性才有機會快速提升。

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如果是你現在服務的高資產客戶

依照你長期經營青埔與桃園航空城的客群，我會這樣建議：

• 追求安全性、流通性、節稅與資產傳承：優先考慮航空城市府二期(G15)。
• 追求未來爆發力、能接受較長等待時間：可以布局G12～G14，但要有等待政策推進的心理準備。

因此，就現階段的市場流通性而言，我認為：

航空城市府二期約 9.5 分（滿分 10 分）
捷運綠線 G12～G14 約 7 分（滿分 10 分）

若從「今天買了，未來要轉手是否容易」的角度，航空城市府二期仍是目前桃園區段徵收農地中流通性最好的區域之一。

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張清蓬 店長
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