都更「釘子戶」可以被強拆嗎？

台北、新北、桃園都更代拆一次看懂｜2026最新版

「大家都同意都更了，為什麼還有人不搬？」

這是很多都更案最常遇到的問題。

一個社區可能已經有八成、九成甚至更多住戶同意重建，但最後仍有一、兩戶因為補償、分配、居住安排或其他權利問題沒有共識，導致整個案子延宕。

這些不同意搬遷的住戶，在實務上常被稱為**「都更釘子戶」**。

但要先釐清一個重要觀念：

「釘子戶」不是法律上的正式身分。
「達到都更同意門檻」也不代表政府可以立即把不同意戶拆掉。

都更真正進入拆遷階段，還必須經過權利變換、通知、協調，以及依法申請代為拆除等程序。

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一、什麼是都更「釘子戶」？

簡單來說：

一個都更案中，大多數地主已經同意，但少數所有權人仍不同意參與、不同意搬遷或對條件無法接受。

實務上常被稱為「釘子戶」。

例如：

一個100戶的社區：

• 90戶同意
• 8戶仍在協調
• 2戶堅決不同意

這2戶可能成為整個都更案最後的協調焦點。

但這並不代表「2戶就可以永遠阻止都更」。

因為都市更新制度本身就是以法定程序處理多數與少數權益的制度。

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二、為什麼會出現「釘子戶」？

不同意都更的原因其實很多，不一定都是「要價太高」。

常見原因包括：

原因	住戶可能的考量
💰 分配問題	覺得分回坪數不足
💵 補償問題	對估價或補償金額有疑問
🏠 居住問題	不想離開原來生活圈
👴 長輩問題	搬遷對老人家造成很大負擔
📑 產權問題	繼承、共有、持分複雜
🏗️ 建築條件	對建商、設計或分配方式不滿意
⚖️ 私權爭議	另有租賃、債權或其他法律糾紛

所以，真正有效的都更整合，不是只問：

「你簽不簽？」

而是要先找出：

「你為什麼不簽？」

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三、最重要：都更「同意門檻」≠「代拆門檻」

這是最容易被搞混的地方。

以桃園市目前公布的都市更新同意門檻為例：

地區類型	同意人數	同意面積
未劃定更新地區	4/5＝80%	4/5＝80%
更新地區	3/4＝75%	3/4＝75%
迅行劃定地區	1/2＝50%	1/2＝50%

而且，如果更新單元內私有土地及合法建築物所有權的面積均超過9/10（90%）同意，所有權人數的同意比例可以不予計算。

新北市政府也明確說明，一般地區原則上需要超過4/5同意；更新地區依適用條件可以降低到3/4或1/2。

但是：

80%、75%、50%是「都市更新事業計畫等程序的同意門檻」，不是「達到比例就可以直接把不同意戶拆掉」。

這兩件事情一定要分開看。

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四、那不同意戶最後真的可以被拆嗎？

答案是：

有可能，但不是「說拆就拆」。

現行《都市更新條例》第57條規定，在權利變換範圍內應拆除或遷移的土地改良物，由實施者依核定的權利變換計畫通知所有權人等，限期30日自行拆除或遷移。

如果期限到了仍不拆，法律規定的順序是：

第1關｜實施者代為

先由都更實施者依法律程序代為拆除或遷移。

但在此之前，實施者必須就：

• 拆遷日期
• 拆遷方式
• 安置
• 其他拆遷相關事項

本於真誠磋商精神進行協調。

第2關｜向政府申請代拆

如果實施者與不同意戶協調不成，可以依法請求直轄市、縣市主管機關代為拆除。

第3關｜政府再次協調

政府受理後，原則上還會再進行協調。

如果仍然協調不成，主管機關才會依法律及地方自治法規進一步處理。

因此，真正的概念是：

都更達到法定同意門檻 → 都更程序可以繼續。

權利變換核定 → 進入拆遷階段。

不同意戶逾期不搬 → 實施者依法處理。

協調不成 → 才可能進一步申請政府代拆。

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五、所謂「3＋1」到底是什麼？

網路上常看到：

「釘子戶3＋1流程，最後政府幫你拆。」

這是一種方便一般人理解的說法。

但要注意：

「3＋1」不是《都市更新條例》正式使用的法律名詞。

如果要用最容易理解的方式，可以把它整理成：

① 都更審議

都市更新事業計畫、權利變換計畫等依法審議。

不同意戶也可以在程序中提出意見。

② 實施者協調

權利變換核定後，進入實際拆遷階段。

實施者必須與待拆戶針對拆遷、安置等事項進行真誠協商。

③ 政府介入協調

如果實施者與待拆戶協調不成，依法可以請求地方政府代為處理。

政府受理後也會進行相關協調及審查。

＋1 行政救濟

不同意戶仍然可以依法主張自己的權利，對相關行政處分或程序依法尋求救濟。

所以：

「不同意」不代表沒有權利。

但同樣地：

「不同意」也不一定代表可以永久阻止依法完成的都市更新。

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六、台北市怎麼處理？

台北市目前已有專門的代為拆除制度。

臺北市政府說明，權利變換計畫核定後，如果所有權人仍未配合搬遷，實施者可依《都市更新條例》第57條辦理。

在實施者先進行真誠磋商後，若仍無法解決，可以向市府提出代為拆除申請。

市府受理後還會進行公部門協調，並視情況提請都市更新及爭議處理審議會評估是否續行協調或執行代為拆除。

而且這不是紙上談兵。

台北市政府曾實際執行都更代拆案例，例如萬華區福星段都更案，經多次協調及審議後，市府依《都市更新條例》第57條執行代為拆除。

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七、新北市怎麼處理？

新北市同樣有明確的代拆制度。

「新北市都市更新權利變換實施者申請拆除或遷移土地改良物辦法」規定，實施者申請政府代拆前，要先與待拆戶就：

• 拆遷日期
• 拆遷方式
• 安置
• 其他相關事項

進行真誠磋商。

而且新北市的規定對協調程序有更具體的要求，例如協調會議達3次以上，且各次會議原則上至少間隔2週。

新北市也確實有實際代拆案件。

例如中和區台貿段都更案，市府經審議確認程序符合相關規定後，依法通知待拆戶限期自行拆除；逾期未拆，市府依法執行代為拆除。

這代表：

不同意戶不是「永遠不能拆」，但政府代拆也絕不是一張同意書達到某個數字後就立即發生。

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八、桃園市呢？

桃園市近年也正式建立代拆制度。

桃園市政府在113年1月26日發布：

《桃園市都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物辦法》

也就是說，桃園市對權利變換後的代為拆除，已經有地方自治法規可以依循。

因此桃園的都更地主要注意：

桃園都更不是只有「同意多少人」這件事。

還要看：

① 你的土地是不是更新地區？

② 是不是迅行劃定？

③ 都更採什麼實施方式？

④ 是否進入權利變換？

⑤ 權利變換計畫是否已核定？

⑥ 是否已經進入拆遷階段？

⑦ 不同意戶的協調及安置是否完成？

這些因素，都會影響後續能不能進入代拆程序。

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九、為什麼「釘子戶」會造成都更孤島？

如果最後一、兩戶始終不願意搬遷，可能出現另一種都市景象：

「都更孤島」

也就是：

新大樓蓋起來了，

但原本不同意更新的老房子仍然留在基地中。

從外觀看，就可能形成俗稱的：

「牙籤屋」、「孤島屋」。

這也是為什麼都更整合非常重要。

因為對建商而言：

少一戶，不只是少一戶的問題。

可能還牽涉：

• 建築設計
• 結構配置
• 法定空地
• 建築線
• 消防救災
• 施工動線
• 工程成本
• 工期
• 財務成本

因此，真正成熟的都更案，通常會希望在正式進入拆遷前，把爭議盡可能處理掉。

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十、不同意戶是不是一定吃虧？

不一定。

這也是很多人誤解的地方。

如果案件依法進入權利變換，原所有權人的權利並不是因為「沒有簽同意書」就直接消失。

權利變換制度的核心，就是：

把原本的土地、建物權利價值重新估算，再依核定的權利變換計畫分配。

而因權利變換需要拆除或遷移的建築物，也有相關補償規定。現行《都市更新條例》第57條明定，因權利變換而拆除或遷移的土地改良物，應補償其價值或建築物殘餘價值，並由專業估價者查估評定。

因此：

不同意都更，不等於房子一定保得住。

但被納入權利變換，也不等於權利會被白白拿走。

這兩句話都非常重要。

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十一、地主真正應該關心的，不是「我能不能當釘子戶」

如果您是地主，我反而建議不要把問題簡化成：

「我要不要當釘子戶？」

真正應該問的是：

① 我原本的權利價值是多少？

② 都更後可以分回多少？

③ 共同負擔是多少？

④ 建商提出的分配條件合理嗎？

⑤ 估價結果合理嗎？

⑥ 是協議合建還是權利變換？

⑦ 不同意後，我的法律位置是什麼？

⑧ 如果最後進入代拆，我有哪些權利可以主張？

⑨ 搬遷期間住哪裡？

⑩ 最後真正拿到手的是什麼？

這才是地主真正應該談判的問題。

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十二、張清蓬的市場觀察

我在實務上看都更，最值得提醒地主的一件事情是：

都更不是「誰聲音大誰贏」，而是「誰真正看懂自己的權利價值，誰才有談判能力」。

很多地主一開始只關心：

「建商願意多給我幾坪？」

但真正重要的其實是：

土地權利價值 → 估價 → 共同負擔 → 容積 → 分配 → 稅費 → 搬遷成本 → 最後實際取得的價值。

如果只看「多送幾坪」，很容易忽略整體條件。

同樣地，也不要因為看到新聞說：

「最後一戶不同意，政府就可以代拆。」

就認為：

「我只要死守到底，就一定能拿到更多。」

這同樣是一種誤解。

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十三、一張圖看懂「都更釘子戶」

都更同意門檻

80%／75%／50%

⬇

代表案件在不同法定情況下，可以跨過相應的都更程序門檻。

⬇

不是直接拆房子

還要經過：

都更審議

↓

權利變換核定

↓

拆遷通知

↓

實施者真誠協調

↓

協調不成

↓

依法申請政府代拆

↓

政府審查、協調及依法作成後續處理

↓

才可能進入「代為拆除」

所以最重要的一句話就是：

「達到都更同意門檻，不等於馬上可以強拆。」

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十四、給地主的最後提醒

如果您的房子正在進行都更，而且自己是：

① 不同意戶

② 尚未簽約戶

③ 對估價有疑問

④ 對建商分配條件不滿

⑤ 面臨搬遷問題

不要只問：

「政府最後會不會來拆我的房子？」

更應該先搞清楚：

「我的土地與房屋權利價值是多少？」

「都更後我到底能拿回什麼？」

「如果進入權利變換，我的權利怎麼計算？」

因為真正重要的不是「當不當釘子戶」，而是：

在都更過程中，把自己的權利看懂、算清楚、談清楚。

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官方法規與資料

• 《都市更新條例》第57條：權利變換範圍內土地改良物拆除、遷移及代拆程序。
• 桃園市政府：都市更新同意門檻說明。
• 新北市政府都市更新處：更新地區及同意門檻說明。
• 臺北市政府都市更新處：不同意都更戶是否可能遭代為拆除。
• 桃園市政府：桃園市都市更新權利變換實施者申請代為拆除或遷移土地改良物辦法。

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