買房贈與給小孩vs現金贈與給小孩買房?
買房贈與子女通常涉及兩種截然不同的方式：「父母買好房後贈與」與「父母贈與現金由子女自己買房」。這兩種方式在贈與當下產生的稅負，以及未來子女將房屋出售時產生的稅負（房地合一稅）有巨大的差異。
以下为您製作「買房贈與vs 現金贈與買房」的全方位對照表與實務建議：
註：1. 以上是以受贈人（子女）無償取得，且未來無房貸或無附負擔之情況進行比較。2. 現行（2026年）每人每年免稅額為 244 萬元。
重點分析與魔鬼細節
1. 贈與稅當下的差異：
直接給房： 此方案的唯一優點是當下的贈與稅極低。因為國稅局是用土地的「公告現值」和房屋的「評定現值」來認定贈與價值，這兩個數值通常是市價的 2~5 成。
給錢買房： 給多少錢，就要按多少錢算贈與額，很快就會超過免稅額 (244萬)。如果需要幾千萬的房子，父母需要一次性繳納 10%~20% 的贈與稅（除非是利用每年分批贈與）。
2. 未來出售房地合一稅的陷阱（最關鍵）：
陷阱案例： 父母買了一間 2,000 萬市價的房子贈與子女，當時現值只有 400 萬。過了 10 年，子女以 2,500 萬市價賣出。
A. 買房後贈與房產 (直接給房)： 國稅局認定取得成本是 400 萬。子女出售所得為 。若持超過 10 年，稅率為 15%，需要繳納約 315 萬 的房地合一稅。
B. 現金贈與買房 (給錢自己買)： 國稅局認定取得成本是子女實際買價 2,000 萬。子女出售所得為 。持超過 10 年，稅率為 15%，只需繳納約 75 萬 的房地合一稅。
差異： 直接給房，子女未來需要承受極巨大的稅負負擔。
3. 重購自用住宅扣抵（換屋節稅）：
給房方案： 若子女出售受贈房，符合自用條件且在 2 年內又買了一間市價更高的自用住宅，其「出售當下高昂的房地合一稅」可以用來扣抵新屋的應納稅額。但這需要子女有能力重購更高的房子。
實務建議：該如何規劃？
如果子女需要全額自備款：
及早分批贈與現金： 父母若想無稅或低稅幫子女存夠錢買房，最好及早開始。父母每年各有 244 萬免稅額，夫妻合計可給同一子女每年 488 萬。利用 5-10 年時間即可分批存夠全額房價或大額頭期款。
一次性大額現金贈與： 父母願意在當下繳納贈與稅，但希望確保子女未來出售房屋時不會有稅務負擔。此方式合法且簡單，成本最省。
如果子女已有部分自備款：
贈與頭期款： 父母贈與不足的頭期款（符合每年免稅額範圍內），子女自行申貸買房。此時取得成本仍是市價。
低價賣給子女（附負擔賣給親屬）： 父母有房但希望以低價給子女，可以用「賣」的方式，但要能提供實際金流證明（子女匯款給父母）。如果子女支付的價格遠低於現值，超過部分會被國稅局視為贈與。需謹慎計算及證明。
如果希望完全免稅又擁有市價取得成本：
遺產繼承： 若父母沒有及早規劃，生前直接贈與房屋會導致子女未來出售稅負過高。最好的規劃通常是將房屋作為「遺產」讓子女繼承。繼承免徵贈與稅和土地增值稅，更重要的是，繼承人繼承到的房屋「取得成本」是受贈時的現值（超低），但繼承人不適用房地合一稅（若房屋為 105 年前取得），而是回歸舊制（房屋所得課所得稅），未來出售時若符合自用條件通常稅負較舊房地合一稅輕。即使繼承的是 105 年後取得的房屋，現值取得成本低仍可能導致房地合一稅高，但繼承過程完全免除贈與稅。
結論：
除非您的主要目的是在贈與當下「極致節省」贈與稅，否則，在實務上，「現金贈與買房」通常優於「直接買房贈與」。直接給房會將巨大的房地合一稅稅務負擔轉嫁給子女。 及早進行分批現金贈與是目前最主流的合規節稅規劃方式。
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張清蓬 店長
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