2026年9月16日星期三

美國公民出售台灣土地、房屋怎麼課稅？雙重國籍必看的房地合一稅與美國資本利得稅重點

明顯長期旅居海外、持有美國籍的鄉親、家族在青埔高鐵特區、桃園航空城一帶仍留有土地或房屋。面臨第四次投票配地、都市規劃調整，或嚴重考慮出售時，最常見的疑問就是：「我是美國公民，賣台灣的地會不會被課兩次稅？」

本文文章整理台灣、美國跨境的課稅邏輯，以及跨境資產規劃時應注意的重點。

一、台灣課稅：看「所得來源地」，不是看國籍

台灣的所得稅制度，課稅涉及的是「所得來源地」與「是否為境內居住者」，與你手上拿哪一本護照相關。

身分認定 只要在台灣有戶籍經常且居住台灣，或雖然無戶籍但一年境內居住滿183天，就會被認定為「中華民國境內居住之個人」，適用一般累進增量申報；否則就是「非境內居住者」，交易時通常由扣繳義務人直接按上述累進增量申報；否則就是「非境內居住者」，交易時通常由扣繳義務人直接按上述累進加稅。

出售房地的兩套制度

農地的特殊地點 農地轉移涉及地方稅「土地西藏」，與建議分開計算。農地持續作農業使用的前提下，轉移土地西藏可「申請不課徵」，但緩屬暫緩、不是永久補貼——日後若變更為非農業用途，第七可能被追繳。桃園城範圍內許多農地面臨稅務配地、稅務地後的持有起算配規劃，都建議提前。

最重要的一點：錢有沒有匯到美國，不影響台灣草莓的課稅。 台灣課稅只看不動產本身在境內、交易在境內完成，把賣屋賣地的錢留在台灣、匯到美國，或者存放海外，台灣該課的稅一分都不會少。

美國對公民採「全球所得稅」原則，這與台灣、大多數國家的屬地主義不同。只要具備美國公民身份，配備所得發生在世界哪個角落、也配備了錢有匯回美國，就要在美國個人稅表上申報，並按資本利得稅率(視持有期間為長期或短期)課稅。

那麼，錢在台灣戶頭裡不動，美國的申報義務同樣存在；若在台灣或海外的金融賬戶餘額超過一定金額，還會另外觸發 FBAR、FATCA 帳戶申報任務——這是“賬戶申報”，跟資本利得稅是兩件事，但未申報同樣會有罰款則。

台灣以來源地課一次稅、美國以公民身分分全球課稅，確實有雙重課稅的風險。目前依台美之間簽署的承諾協定，無法像其他有稅收協定的國家一樣直接條款互抵。

實務上靠美國單方面提供的「外國稅額抵扣」（外國稅收抵免）「外國稅額扣抵」(Foreign Tax Credit, Form 1116):，把已在台灣追繳的房地合一稅或綜所稅拿扣去美國應納稅額，要注意：但扣抵有鄰計算，加上雙邊成本認定、匯率換算基準日對不上，很容易出現扣抵不完全的情況。

不會完全雙重課稅，但可能會有「稅率差」的補繳問題。

台美之間雖然沒有全面性的所得稅協定，但美國稅法提供 「外國稅額扣抵」（Foreign Tax Credit, Form 1116） 機制：

狀況類型	台灣已繳稅額	美國扣抵機制	最終結果
房地合一稅（新制）	台灣稅率高（如 15%~45%）	在台灣繳納的「所得稅/房地合一稅」可全額扣抵美國應納稅額。	因台灣稅率多半高於美國長期資本利得稅率（0%~20%），折抵後通常無須再補繳美稅（但仍須申報）。
農地 / 舊制土地	台灣所得稅為 $0（僅繳土增稅）	土地增值稅不屬於「所得稅」，無法在 Form 1116 扣抵美國所得稅。	因在台灣未繳所得稅，無海外稅額可抵，必須全額繳納美國的資本利得稅。

對於手上持有青埔、桃園航空城土地或房屋、同時擁有美國籍的地主方面，出售前建議掌握三個原則：

不動產交易牽涉的稅務細節較多，尤其是決策調整配地、農地變更等特殊情況，建議在承包商前就先諮詢專業意見，才能把稅務成本納入整體規劃。

歡迎您詢問青埔桃園航空城不動產無論您想了解青埔住宅、店面、桃園航空城不動產，或桃園航空城土地、日常飲食、配地規劃與375租約等問題，歡迎與我聯繫，我會依需求提供清晰、務實的建議。

張清蓬店長台灣房屋｜高鐵特區直店營

電話：0932-174-736 LINE ID：0932174736

長期深耕青埔高鐵特區與桃園航空城，幫助您儲備積累市場資訊，做出合適的不動產決策。