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2026年9月16日 星期三


龍科三期近期與竹科週邊土地稀缺性觀察

客戶問題

「店長，我聽說龍潭那邊是新竹科學園區第三期，還據說是台積電要去的。這是真的嗎？如果是真的，我現在手上龍潭、平鎮這一帶的丁種建設地或工業用地，是不是該提早卡位還是消息還沒定案，先觀望比較好？」

這半年龍科三期的新聞一出來，龍潭、平鎮、楊梅附近的客戶詢問度明顯變高，幾乎每組關注的客戶都會提到這個話題。

先給答案

方向已經明朗，但時程還早，現在是「卡位期」，不是「進場尾聲」。

龍科三期(龍潭科學園區第三期規劃)已於2026年5月透過國科會科學園區審查會審議，6月提報行政院，目標2029年底前完成用地取得、2030年動工。由此，這是一個確定方向、但仍需3～4年將真正動工的中長期方案。市場面已提前反映——龍潭週邊丁種建築用地與工業廠房詢問度較去年同期增長近四成，這就是「卡位期」的典型訊號。指標廠商普遍傳出的是台積電，但仍以官方正式公告，投資評估應把開發時程的不確定性並納入考量。

圖表：各科學園區土地出租率（2026年6月）

科學園區土地出租率
竹科新竹園區100%
龍潭園區100%
竹南園區99.58%
中科後裡園區100%
中科台中園區98.97%
竹科整體92.92%

這組數字是這篇文章最核心的一張圖：竹科體系內幾乎所有園區都已經滿租或接近滿租，新竹園區與龍潭園區都是100%。這代表企業想進竹科體系設廠，核心區幾乎沒有現成土地可用──這就是龍科第三期會被提出來的根本原因，也是為什麼週邊丁建土地詢問度會提前開始。

詳細分析：龍科三期真正的意義，不只是「多蓋一個園區」

龍科三期前案延宕超過三年，原規劃手術約面積158.59，因約88%為私人土地引發地方反對而一度停擺，後歷經多次面積先圍至89.63，最終在周邊地主對應「桃竹苗大矽谷畫」後，擴大至約104.19 ，其中規劃提供約4650～這個「先縮後擴」的過程，本身就是判斷開發時程風險的重要參考──佔用案的地方溝通往往比工程本身更消耗時間。

第二，龍科三期不是孤立的園區，而是整條供應鏈用地。桃園市政府已同步跨越都市計畫通盤檢洽與公私協力方式，在龍科週邊鎮前期佈局供應鏈用地：平鎮山子頂都計農地變更產專區通盤檢洽約50公頃、楊梅幼獅擴大二期都市計畫更新約126公頃、民間開發梅龍產業園區約17公頃這意味著即使龍科第三期本身要等到2030年才動工，週邊供應鏈用地的都市規劃調整已經在進行中，是觀察「產業聚落外溢核心」的重要先行指標。

第三，交通條件決定了外溢效應不能被承接住。龍潭同時坐擁國道一號與國道三號雙國道優勢，北二高高原交流道通車後，約30也因為這個條件，傳統皮鐵廠房正階梯被具備高承重地板、無塵室空間與完善廢水處理系統的「智慧廠辦」取代，預示著實體市場也很明顯傳統工業報告——這是這就是實體市場已經開始反映預期的具體證據。

實際案例：同一條供應鏈用地帶，兩種不同的卡位邏輯

我最近服務的客戶，剛好都跟龍科三期的外溢效應有關，但卡位邏輯完全不同。

第一組是著名的丁種建築用地的地主，究竟只是單純出租給傳統以太坊業者，近半年開始收到強烈的半導體週邊設備商詢問是否願意改建「智慧廠辦」出租。他選擇先觀望一季，確認詢問度不是曇花一現後，才開始介入改建──原因是「訊號有明顯提升，但改建成本並不低，我要先確認需求是真的」。

第二組是想佈局供應鏈用地的投資人，則直接鎖定平鎮山子頂都計農地變更產專區通盤檢討範圍週邊的土地－理由是「這塊地已經進入都市計畫變更項目，而非純龍科三期本身動工」同樣是想搭上龍科三期的順風車，一個選擇「等市場訊號確認」，一個選擇「跟隨都市規劃變更方案走」，沒有絕對的對錯，但都是基於對這個方案子開發階段的正確理解。

常見錯誤：討論龍科三期時，最容易判判的幾個位置

  • 誤一：「已經通過審議，馬上就能動工」。 2026年5月通過的是國科會科學園區審議會審議，後續仍需完成第二階段環境影響評估及土地徵用等程序，目標是2029年完成用地取得、2030年動工，現在還有3～4年。
  • 誤解二：「傳危機積電進駐，價格立即倍」。指標廠商仍以官方正式公告為準，在確定之前，市場提前反應的是「預期心理」，而非已實現的產業聚落效應，追高卡位前應評估自身能承受的持有期間。
  • 誤解三：「只要在龍潭就一定受惠」。真正受惠程度與具體位置、鄰近交流道與都市計畫變更範圍高度相關，並非整個龍潭行政區均勻受惠。
  • 混淆四：「土地出租率高代表這裡快沒行情了」。恰恰相反，竹科普遍普遍93～100%的出租率，代表「是企業想進來卻沒有現成土地」的稀缺訊號，而不是市場見頂訊號。

官方資料／法規

  • 國家科學及技術委員會：龍潭科學園區第三期計畫審議詳細公告。
  • 科學園區管理局：竹科新竹園區、龍潭園區、竹南園區土地出租率統計（2026年6月）。
  • 桃園市政府：平鎮山子頂都計畫農地變更產專區通盤檢討、楊梅幼獅擴大二期都市計畫變更相關公告。
  • 內政部不動產交易實價登入、地政機關地籍耆本資訊。

以上資料時效性較高，規劃內容、面積與時程仍可能因後續審議、環評與地方協調與調整，實際交易前請以竹科管理局與桃園市政府正式公告為準。

我的市場觀察

龍科三期這個案子，我自己觀察下來最鑼鼓的地方，不是「台積電到底不會來」，而是桃園市政府已經用實際的都市規劃動作，提前替代這條供應鏈帶地帶鋪路——山子頂、幼獅擴大二期、梅龍產業園區，這些都是看得到、查得到的公開資料，不是市場傳言我給客戶的建議一直很一致：用花時間猜測指標股票是誰、猜測動工時間不會提前，不如把力氣放在確認“你手上這塊地，是不是真的代表這幾條都市計劃調整的範圍內”，這比恐消息面更真實，也更能到“土地稀缺性”這個長期趨勢的核心邏輯。

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